Immobilienmarkt Wien & Umgebung: Es geht wieder bergauf

Nach einigen turbulenten Jahren bewegt sich der Immobilienmarkt nicht nur in Wien und Umgebung, sondern auch im übrigen Österreich endlich wieder in eine positive Richtung. Seit Herbst 2024 steigt die Nachfrage wieder Schritt für Schritt – langsam, aber stetig! Vor allem wirkten sich heuer die gesunkenen Kreditzinsen stärker aus – aktuell hält der Leitzins der EZB schon wieder bei 2,0 %. Aber auch die Aufhebung der KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) trug etwas dazu bei, dass sich die Stimmung am Markt bereits wieder spürbar verbessert hat.

So sind laut Grundbuchmonitor der Firma Immounited GmbH. Marktführer für Grundbuchdaten in Österreich, zwischen 2021 und 2024 die Transaktionen (Anzahl der Verkäufe) österreichweit um rund 61 % eingebrochen. Doch zeigt sich seit März dieses Jahres erstmals wieder ein erfreuliches Bild: Monat für Monat werden wieder mehr Immobilien verkauft als im Vorjahr. Im Juli, mit 10.137 Transaktionen, sogar wieder mehr als in den beiden Jahren davor!

Und nicht nur das: Spätestens seit Herbst vorigen Jahres treten auffallend viele Käufer aktuell auch als „Cash-Buyer“ auf, die ihre Chance noch nutzen wollen, bevor die Preise wieder stärker steigen – ein weiteres Zeichen für die wachsende Dynamik am Markt.

Preise stabilisieren sich wieder

Nach rasanten Preissteigerungen von 28 – 36 % bei Wohnimmobilien allein in den Jahren 2019-2022 (Quelle ÖNB Immobilienpreisindex), kam es parallel mit dem Anstieg der Leitzinsen der EZB, ab dem 3. Quartal 22 zu ersten Preiskorrekturen. Die fielen je nach Art der Immobilie unterschiedlich aus. Die Talsohle ist aber mittlerweile überall eindeutig durchschritten – sowohl bei Wohnimmobilien als auch bei Anlageobjekten. Zwar vollzieht sich die Erholung der Preise nicht mehr in großen Sprüngen, und sind die Banken nach wie vor etwas vorsichtig, doch die Richtung stimmt. Finanzierungen dauern im Moment sogar wieder etwas länger, weil die Banken in den schlechten Zeiten Personal entlassen haben. Aktuell kommen Sie mit der Bearbeitung der Finanzierungsanträge oft nicht nach.

Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Durchschnittspreise für gebrauchten und neu geschaffenen Wohnraum seit dem 4. Quartal 2017 bis 1. Quartal 2025 in Österreich. Nach einem Nachgeben der Preise ab dem 3.Q 2022 ist seit dem 1Q 24 wieder ein ganz leichter Aufwärtstrend zu erkennen.

Was die generelle Preisentwicklung für Wohnraum betrifft, hat Wien seit 2022 mit durchschnittlich -4,5 % etwas mehr verloren, als die Bundesländer, die mit ca. -2,5 % etwas besser davonkamen. Im Folgenden eine kurze Marktanalyse, wie sich die einzelnen Segmente in Wien und Umgebung entwickelt haben:

• Neubauwohnungen

Die Neubaupreise, vor allem in Wien und Umgebung, haben sich mit einem Preisanstieg von rund 36 % seit 2019 auf hohem Niveau behauptet. Hier gab hier nur einmal ein leichtes Minus von -1,7 % im Jahr 2024. Allerdings blieben dadurch die Verkaufszahlen deutlich hinter den Erwartungen zurück, weshalb hier derzeit noch ein Angebotsüberhang besteht. Dieser wird voraussichtlich bis 2026, spätestens aber bis 2027, nach und nach abgebaut sein.

Ein Grund dafür liegt in der sinkenden Zahl der Baubewilligungen seit 2021. Als Folge ging die Neubautätigkeit seit 2023 um rund 40 % zurück. Da die Bauträger aber erst heuer wieder begonnen haben, vermehrt Grundstücke anzukaufen und diese Projekte erst bewilligt werden müssen, ist daher erst wieder 2027 mit einer Belebung der Neubautätigkeit zu rechnen.

Sollten Sie beabsichtigen, eine Neubauwohnung zu kaufen, tun sie es jetzt.

• Bauträgerliegenschaften und Grundstücke

Das Preisniveau aus den Boomjahren 20/21 ist für Bauträgerliegenschaften aufgrund der stark gestiegenen Baukosten und des neuen Zinsniveaus auf längere Zeit leider nicht mehr erreichbar. Auch sind Bauträger beim Einkauf vorsichtiger geworden und zahlen nicht mehr jeden Preis. Bauträgerliegenschaften haben daher je nach Lage zwischen ca. 15 – 25 % an Wert verloren.

Hinzu kommt noch, dass aktuell einige Bauträger, bedingt durch Insolvenzen und Finanzierungsprobleme, ihre bereits baubewilligten Projekte im geplanten Zustand am Markt anbieten und diesen noch zusätzlich damit etwas überschwemmen. Bezogen auf die Preissteigerung der letzten 10 Jahre aber, die je nach Lage grob bei zumindest ca. 50-60 % lag, ging die Sache für Eigentümer aber noch relativ glimpflich aus.

• Grundstücke für Private

Auch hier machten sich bedauerlicherweise die stark gestiegenen Baukosten und hohen Zinsen bemerkbar. Unbebaute Grundstücke waren, ähnlich wie Neubaueigentumswohnungen, ganz im Unterschied zu Einfamilienhäusern und Villen, eine Zeit lang eher das Schlusslicht in der Nachfrage. Dies änderte sich aber seit dem Frühjahr und nahm auch hier die Nachfrage wieder allmählich zu. Preislich verhielt sich dieses Segment hingegen vergleichsweise stabil.

Betrug die Wertsteigerung seit 2019, wie bei den Einfamilienhäusern auch hier grob stolze 36,6 %, so liegt der Durchschnitt des Wertverlusts seit 2022 in diesem Segment bei nur ca. 5-12 %. Gute Lagen innerhalb der Bezirke verloren dabei etwas weniger als schlechte. Die Preise von Grundstücken für Einfamilienhäuser reagierten mit -9 bis -12 % aber etwas sensibler, da hier mehr die Finanzierbarkeit der Baukosten im Vordergrund steht. Übrigens:

Aktuell pendeln die Preise bei Einfamilienhäusern nur mehr zwischen 0 % und -1,8 % – also in einem überschaubaren Rahmen, der angesichts der wieder steigenden Nachfrage, bis allerspätestens Mitte 2026 ebenfalls ausgeglichen sein dürfte.

Grundstücke für Villen weisen schon wieder eine ganz leichte Preissteigerung bei den Angebotspreisen auf. In wirklichen Top-Lagen sind vereinzelt nach wie vor Spitzenpreise erzielbar. Ansonsten gab es in diesem Segment nach zunächst ebenso hohen Steigerungsraten von ca. 36 %, Preiskorrekturen von lediglich 5-10 % je nach Lage.

• Zinshäuser

Im Segment der Zinshäuser hat sich das Bild am stärksten gewandelt und ist der Markt vorerst noch immer nicht ganz zur Ruhe gekommen. Nach einer fast schon hysterischen anmutenden Preissteigerungsrally von teilweise 7-12 % pro Jahr, vor allem in den Jahren 2019 bis teilweise noch 22, erfolgte nun eine deutlichere Korrektur der Preise nach unten. So sanken die Preise in Innenstadtlagen nur um rund ca. 10-15 %. Die Preise in Lagen innerhalb des Gürtels sanken um ca. 20 % bis sogar 30 %. Je nach Lage und Zustand des Gebäudes stiegen hier parallel die Renditen auf durchschnittlich 4 % und etwas darüber. Schwer erwischt hat es zudem die weniger oft attraktiven Außenbezirke. Hier sanken die Preise in den Randlagen um ca. 30 % bis 40 % und in einigen Fällen sogar noch deutlich drüber und stiegen die Renditen mitunter auf 5 % und mehr. Da es dem Markt noch in allen diesen drei Lage-Segmenten häufig an Liquidität fehlt, haben sich die Preise auch noch nicht wirklich stabilisiert. Trotzdem: Nach einem Rückgang der Verkaufszahlen um zunächst ca. 60 % von 2021 auf 2023, stiegen die Transaktionszahlen schon 2024 wieder um grob ca. 26 % an. (Quelle EHL)

Auch die Spitzenrenditen bei hochwertigen Anlageobjekten sind bereits wieder am Sinken, was ebenfalls auf die ersten Vorboten einer Erholung am Markt hinweist, sowie auf wieder leicht steigende Preise.

• Gebrauchte Wohnungen und Häuser eher widerstandsfähig

Gebrauchte Eigentumswohnungen erwiesen sich hingegen, ähnlich wie die Grundstücke für Private, als erstaunlich widerstandsfähig. Nach einem Preisanstieg von bis zu 28,2 % zwischen 2019 und 2022 fiel hier der Rückgang laut Immobilienpreisindex der OeNB mit rund -9,1 % für Wien und – 4,8 % für die übrigen Bundesländer relativ moderat aus.

Aktuell schwanken die Preise nur noch leicht zwischen +0,4 % und –0,7 %. Besonders interessant: Das Segment zwischen 300.000 und 500.000 Euro lief auch in Zeiten hoher Zinsen einigermaßen gut, da hier im Verhältnis mehr Eigenkapital eingesetzt werden konnte. Der Preisbereich zwischen 800.000.- und 1.500.000.- Euro hatte hingegen in dieser Zeit das geringste Transaktionsvolumen. Aber auch in diesem Bereich stieg die Nachfrage allmählich und sprang der Motor bereits an. Nur überteuerte Objekte oder Objekte mit alten Preisen haben es nach wie vor schwer.

• Einfamilienhäuser und Villen

Bei Einfamilienhäusern verlief der Verkauf in den Preisbereichen bis grob ca. 500.000,- Euro ähnlich positiv wie bei gebrauchten Eigentumswohnungen. Vernünftig eingepreist, ließen sich diese im Preisbereich auch während der Krise relativ gut verkaufen.

Ganz anderes bei Villenkäufern. Diese investierten während der Zeit der Hochzinspolitik häufig Ihr Geld zunächst verstärkt an der Börse oder genossen kurzfristig ihre 3 % auf Sparbüchern. Wenn, dann waren sie eher nur auf Schnäppchen aus. Der Markt kam letztlich auch hier, mit einem ca. -50 % bei den Verkaufszahlen zwischen 2022 und 23 praktisch zum Erliegen. Als Folge entstand zunächst ein Überangebot. Spätestens seit Sommer vorigen Jahres aber stieg auch hier wieder allmählich die Nachfrage und in Folge die Verkaufszahlen und sind seither inkl. der „Cash-Buyer“ wieder deutlich mehr Kaufwillige am Markt unterwegs.

Die Wertsteigerung bei Villen und Einfamilienhäusern betrug seit 2018 stolze 37 %. Der Rückgang der Preise betrug im Durchschnitt hingegen nur ca. -6,1 %. Also kein Grund, sich große Sorgen machen zu müssen. Lediglich hat die Verwertungszeit hat sich im Durchschnitt etwas verlängert.

Ausblick: moderates Wachstum statt Preissprünge

Die Zeiten extremer Preissprünge wie in den Nullzinsjahren der EZB sind wohl für längere Zeit vorbei. Die Verkaufspreise werden sich vorerst eher nur seitwärts bewegen, bevor sie mittel- und langfristig wieder leicht und stetig steigen werden. Eine nachhaltige Erholung am Markt wird jedenfalls übereinstimmend bis 2027 erwartet und wird auch das teilweise noch vorhandene Übergebot bis dahin bereits abverkauft sein.

Sollte es zusätzlich zu geopolitischen Entspannungen kommen – sei es etwa durch ein Ende des Ukrainekrieges oder stabilere Wirtschaftsbedingungen durch weniger „Nebengeräusche“ aus den USA – könnte dieser Erholungsprozess natürlich noch beschleunigt werden.

Fazit: Chancen nutzen – jetzt handeln kann sich lohnen!

Der Markt hat die Talsohle bis auf Zinshäuser praktisch hinter sich gelassen. Gebrauchte Eigentumswohnungen und Häuser gingen, sofern vernünftig eingepreist auch in der Zeit der Krise gut. Die Nachfrage nimmt wieder ständig zu, die Preise sind dabei, sich zu stabilisieren. Das Angebot ist noch immer etwas groß. Vernünftig eingepreiste Objekte in allen Segmenten stoßen daher leichter auf verstärktes Interesse und sind weniger lange am Markt. Wer derzeit eine Immobilie besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, findet jedenfalls ein deutlich freundlicheres Marktumfeld vor!

Mein Tipp: Zögern Sie also nicht zu lange, vor allem wenn Sie Ihre Immobilie schon länger als 2-3 Jahre besitzen – die kürzlichen notwendigen Preisanpassungen werden durch die Wertsteigerung der letzten 10 Jahre mehr als wett gemacht. Wer jetzt handelt, kann bereits wieder von der steigenden Nachfrage profitieren und seine Immobilie erfolgreich am Markt platzieren.

Gerne berate ich Sie persönlich und unverbindlich zu den Chancen, die sich für Ihre Immobilie konkret ergeben können.

Herzliche Grüße Ihr

Johannes M.Pokorny und Team

Sie spielen vielleicht mit dem Gedanken, Ihrer Immobilie in nächster Zeit zu verkaufen?